行政權(quán)介入物業(yè)管理?業(yè)主大會如何籌備?業(yè)委會委員如何產(chǎn)生?車位怎樣優(yōu)先業(yè)主?禁止“住改商”行得通嗎?記者昨日從廣東省人大獲悉，經(jīng)過兩次審議的《廣東省物業(yè)管理條例(修訂草案修改征求意見稿)》，再次出現(xiàn)不少涉及物業(yè)管理熱點(diǎn)難點(diǎn)的新規(guī)定，10月21日的立法聽證會將重點(diǎn)圍繞這五大議題進(jìn)行。

焦點(diǎn)一 行政權(quán)是否該介入物管?

從物管條例修訂草案在2006年9月第一次提交省人大常委會審議以來，行政權(quán)是否該介入物業(yè)管理，一直都是立法的爭議焦點(diǎn)。兩次常委會審議中，常委會組成人員都有贊有彈。

贊成者認(rèn)為，這是現(xiàn)實的需要。比如業(yè)委會的成立，如果沒有基層政權(quán)的干預(yù)，業(yè)主大會根本就無法召開，那么業(yè)主委員會的成立還從何說起?反對者指出，物業(yè)管理屬于社會領(lǐng)域事務(wù)，屬于民事行為，所出現(xiàn)的各種糾紛并非行政干預(yù)所能解決的。

新出爐的修訂草案，仍然延續(xù)了此前的規(guī)定。規(guī)定指出：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立、召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，組織協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重大問題。居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作，受街道辦事處的委托辦理物業(yè)管理有關(guān)事務(wù)?！备鶕?jù)規(guī)定，街道辦事處等主要介入業(yè)主大會的籌備和召開環(huán)節(jié)。

焦點(diǎn)二 業(yè)委會“難產(chǎn)”如何解決?

目前的物業(yè)管理實踐中，業(yè)委會“難產(chǎn)”是最令人關(guān)注的問題之一。難產(chǎn)主要是因為業(yè)主大會很難召開。新的修訂草案規(guī)定，已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，或者首套物業(yè)交付使用滿兩年的，可以召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。只要業(yè)主有書面請求，20%的業(yè)主同意，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房管部門就應(yīng)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。

根據(jù)規(guī)定，籌備組的代表應(yīng)有街道或居委會的成員。行政權(quán)對業(yè)主大會籌備環(huán)節(jié)的介入，也許將有助于解決業(yè)委會的“難產(chǎn)”問題。

焦點(diǎn)三 業(yè)委會眾委員如何產(chǎn)生?

草案對于業(yè)委會的組成、任期和委員的選舉作了專門規(guī)定。業(yè)委會一般由5至11人的單數(shù)委員組成，任期3年;委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦和居民委員會推薦等方式產(chǎn)生;實行差額選舉，差額比例不得低于20%;設(shè)候補(bǔ)委員。

為防止業(yè)委會成員利用職權(quán)濫用權(quán)力，草案也作出了諸多禁止性的規(guī)定，比如“利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”、“索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬”、“未經(jīng)業(yè)主大會同意或者授權(quán)，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事務(wù)委托、發(fā)包給與其有利害關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人”，以及“泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動”等。

草案同時規(guī)定，違反這些規(guī)定的，除啟動中止其職務(wù)外，還要由縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

焦點(diǎn)四 能否保障車位優(yōu)先業(yè)主?

日益緊張的小區(qū)車位，引發(fā)了不少小區(qū)內(nèi)業(yè)主和開發(fā)商、物管的矛盾。新草案依據(jù)物權(quán)法規(guī)定的車位、車庫應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則，仍然延續(xù)了二審草案的規(guī)定。按照二審草案的規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。在確定滿足本區(qū)域所有業(yè)主需求前，不得將車位、車庫出售給其他人。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。

據(jù)了解，此項規(guī)定經(jīng)媒體報道后，不少想向外出售車位的開發(fā)商都加快了動作。這一規(guī)定涉及目前車位緊張的現(xiàn)實，可能將引起熱議。

焦點(diǎn)五 禁止“住改商”行得通嗎?

住宅改變成商業(yè)用房，如今已是全國范圍內(nèi)關(guān)注的問題。在廣州，這一問題曾引發(fā)了長期的關(guān)注。目前，廣州并未徹底禁止，但“住改商”一定要得到規(guī)劃等部門的行政許可，否則就是違法建設(shè)，可以責(zé)令恢復(fù)原狀。根據(jù)規(guī)劃法，有關(guān)部門還有權(quán)強(qiáng)制拆除。

新草案將“擅自住改商”列為明令禁止行為，且規(guī)定了罰則———物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止“擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”，違反規(guī)定，由規(guī)劃部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。這一規(guī)定會向前一步還是后退一步，可能成為立法聽證會上爭論的焦點(diǎn)。